El contrato es la pieza más importante de un alquiler por habitaciones. Durante años la ley ha dejado casi todo en manos de lo que pactaran las partes, y en octubre de 2026 el Gobierno ha cambiado las reglas con un real decreto-ley que todavía tiene que convalidarse. Aquí tienes qué ley se aplica hoy, qué cláusulas no deben faltar y una estructura de contrato que puedes usar como guion.
Novedad de octubre de 2026: las habitaciones entran en la LAU
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE del 7 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026) modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para incluir de forma expresa el arrendamiento parcial de habitaciones dentro del alquiler de vivienda, sea habitual o de temporada, según la necesidad de vivienda que cubra. Las ideas principales para un propietario:
- Límite de renta: la suma de las rentas de los contratos de habitación vigentes a la vez sobre una misma vivienda no puede superar la renta que correspondería al alquiler de la vivienda completa.
- Zonas tensionadas: donde se haya declarado una, esa renta conjunta también tiene que respetar los límites del artículo 17 de la LAU.
- Alquiler de temporada: si el contrato es temporal, debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses, con una causa temporal real que conste en el contrato. Si no se justifica, o si se encadenan más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino en la misma vivienda, se considera alquiler de vivienda habitual desde el primero.
Importante: un real decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso en un plazo de treinta días o queda derogado. A 26 de octubre de 2026 el 29/2026 está pendiente de votación en la Diputación Permanente. El anterior, el 26/2026, que incluía medidas parecidas, fue derogado el 2 de octubre. Antes de firmar, comprueba en el BOE si sigue en vigor y revisa con un profesional cómo afecta a los contratos que ya tengas firmados.
Qué ley se aplicaba hasta ahora (y si el decreto decae)
Antes del decreto, el criterio mayoritario de los tribunales era que el alquiler de una habitación dentro de una vivienda se rige por el Código Civil (arrendamiento de cosas) y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque una habitación con zonas compartidas no es por sí sola una vivienda completa. Algunas sentencias han aplicado la LAU cuando la habitación era la residencia estable del inquilino, así que el debate nunca estuvo cerrado.
Con el Código Civil, la duración mínima, las prórrogas obligatorias o la fianza legal de la LAU no se aplican de forma automática: vale lo que diga el contrato. Dos reglas del Código Civil que conviene conocer:
- Tácita reconducción (artículo 1566): si al terminar el contrato el inquilino sigue en la habitación quince días sin que el propietario se oponga, el contrato se renueva por el periodo que marca el artículo 1581 (por meses si la renta es mensual).
- Sin plazo pactado (artículo 1581): se entiende hecho por años, meses o días según se haya fijado la renta.
En cualquiera de los dos escenarios la conclusión práctica es la misma: un contrato completo y bien redactado es la mejor protección para las dos partes.
Cláusulas que no deben faltar
- Las partes: nombre, documento de identidad y domicilio del propietario y del inquilino.
- Qué se alquila: la habitación concreta (mejor con un plano o una descripción clara) y el derecho a usar las zonas comunes, indicando cuáles.
- Uso y tipo de contrato: si es vivienda habitual o alquiler de temporada y, en ese caso, la causa concreta (estudios, un traslado de trabajo de unos meses...) con el documento que la acredite.
- Duración: fechas de inicio y fin, si se puede prorrogar y con cuánto preaviso puede irse cada parte.
- Renta: importe, día de pago, forma de pago (mejor por transferencia, deja rastro) y cómo se actualiza.
- Gastos: qué suministros están incluidos y cómo se reparten los que no. Lo vemos en cómo repartir gastos y suministros.
- Fianza y garantías: importe, plazo de devolución y motivos por los que se puede descontar.
- Inventario: lista de muebles y estado de la habitación, con fotos fechadas como anexo.
- Normas de convivencia: como anexo firmado. Tienes un guion en cómo redactar las normas de convivencia.
- Visitas, mascotas y tabaco: lo que se permite y lo que no.
- Acceso del propietario: cuándo puede entrar en las zonas comunes y con qué aviso (en la habitación, solo con permiso del inquilino).
- Cesión y subarriendo: normalmente prohibidos sin permiso por escrito.
- Causas de resolución: impago, incumplimiento grave de las normas, daños.
Estructura de un contrato de alquiler de habitación
Muchas búsquedas piden un «modelo» o un «contrato tipo». Más que una plantilla para copiar sin leer, esta es la estructura que debería tener cualquier contrato de habitación, en este orden:
- Encabezado: lugar y fecha, y datos de las partes («REUNIDOS»).
- Exponen: que el propietario lo es de la vivienda (con su dirección y referencia catastral) y que el inquilino quiere alquilar una habitación para un uso concreto.
- Objeto: identificación de la habitación, mobiliario incluido y zonas comunes de uso compartido.
- Duración y prórrogas, con la causa si es de temporada.
- Renta, forma de pago y actualización.
- Gastos y suministros.
- Fianza y garantías adicionales.
- Obligaciones de las partes: conservación, pequeñas reparaciones, uso de las zonas comunes, respeto a los demás inquilinos.
- Prohibiciones: subarriendo, obras, actividades molestas.
- Resolución del contrato y entrega de la habitación.
- Protección de datos del inquilino.
- Anexos: inventario con fotos, normas de convivencia y copia de los documentos de identidad.
- Firmas de todas las partes en cada página.
Con el Real Decreto-ley 29/2026 en vigor, revisa sobre todo los puntos 4, 5 y 7: duración, renta conjunta de las habitaciones y garantías son lo que más cambia.
La fianza, y el caso de Extremadura
Si se aplica la LAU, la fianza en metálico de un alquiler de vivienda es de una mensualidad (artículo 36). Con el Código Civil no es obligatoria, pero es lo habitual y lo recomendable. En los dos casos, deja por escrito cuándo se devuelve y qué se puede descontar (desperfectos, rentas o gastos pendientes).
Algunas comunidades autónomas obligan a depositar la fianza en un organismo público. Según la información del Ministerio de Vivienda sobre el depósito de fianzas, en Extremadura no existe actualmente esa obligación, como tampoco en Andalucía, Asturias, Cantabria, Murcia, Navarra o La Rioja. Si alquilas en Badajoz o en otro municipio extremeño, guarda tú la fianza, documenta su entrega con recibo o transferencia y devuélvela en el plazo pactado.
Un contrato por inquilino o uno para todos
- Contrato individual por habitación: cada inquilino responde solo de lo suyo y puede entrar o salir sin afectar a los demás. Es lo más práctico cuando hay rotación, y es el caso que regula ahora el decreto como arrendamiento parcial.
- Contrato único de la vivienda: todos firman el mismo contrato y responden de la renta completa. Tiene sentido con un grupo que llega junto, pero se complica cuando uno se va.
Errores frecuentes
- Usar una plantilla de alquiler de vivienda completa sin adaptarla.
- Firmar un contrato «de temporada» sin una causa temporal real y acreditable.
- Fijar rentas por habitación que, sumadas, superan lo que costaría alquilar la vivienda entera.
- No identificar la habitación ni las zonas comunes.
- No hacer inventario ni fotos de entrada.
- Cobrar en efectivo y sin recibo.
El contrato empieza antes de la firma
Antes de redactarlo, ten claro el modelo de negocio: la guía para propietarios que empiezan repasa los pasos previos, y la de impuestos del alquiler por habitaciones explica cómo tributan esos ingresos. La mayoría de las dudas de los interesados (qué incluye el precio, cuánto tiempo, qué normas hay) se resuelven antes de la primera visita si están publicadas en una web propia con las condiciones y las preguntas frecuentes.
Este artículo es información general, actualizada a 26 de octubre de 2026, y no sustituye al asesoramiento de un profesional. La normativa sobre alquiler de habitaciones está cambiando: antes de firmar, revisa tu caso concreto con un abogado.
