Lo que cobras por alquilar habitaciones tributa, y conviene saber cómo antes de fijar precios. Este es el esquema general para un propietario particular; tu caso puede tener matices.

Novedades de octubre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE del 7 de octubre) trae dos cambios fiscales que afectan al alquiler de vivienda. Está pendiente de convalidación en el Congreso: si no se convalida, quedará derogado, como ocurrió con el anterior decreto de vivienda a principios de octubre.

  • Reducción en el IRPF: con efectos desde el 8 de octubre de 2026 cambian los porcentajes de reducción por alquiler de vivienda. Pasan a depender, entre otras cosas, de si la renta del nuevo contrato sube o baja respecto de la del contrato anterior, de si se respeta el índice de referencia en zonas tensionadas y de si es la primera vez que se alquila la vivienda.
  • IVA en estancias cortas: desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas por no más de treinta noches deja de estar exento de IVA y tributa al 10 %, salvo que el inmueble sea la vivienda habitual del propietario.

El mismo decreto incluye el alquiler de habitaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que también afecta al contrato: lo explicamos en qué debe incluir un contrato de alquiler de habitación. Si vas a firmar contratos nuevos, revisa con tu asesor qué porcentaje de reducción te corresponde.

Cómo se declara en el IRPF

Por regla general, las rentas del alquiler de habitaciones son rendimientos del capital inmobiliario, igual que las de alquilar una vivienda entera. Pasan a considerarse actividad económica en dos casos: si tienes al menos una persona contratada a jornada completa para gestionar los alquileres, o si además del alojamiento prestas servicios propios de la industria hotelera.

Qué gastos puedes deducir

Se tributa por el rendimiento neto: ingresos menos gastos. Entre los deducibles están:

  • Los intereses de la hipoteca y de otros préstamos para la compra o la mejora del inmueble.
  • El IBI, la tasa de basuras y la comunidad de propietarios.
  • El seguro de la vivienda.
  • Los suministros e internet que pagues tú.
  • Las reparaciones y los gastos de conservación.
  • La amortización del inmueble y del mobiliario.
  • Los gastos de formalización del contrato y de defensa jurídica.

Los intereses y los gastos de reparación y conservación tienen un límite conjunto: no pueden superar los ingresos de cada inmueble en ese año, aunque el exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes.

Solo la parte alquilada y el tiempo alquilado

Si alquilas solo algunas habitaciones, o no han estado ocupadas todo el año, los gastos se deducen en proporción a la parte de la vivienda alquilada y al tiempo que lo ha estado. Tenlo en cuenta especialmente si tú también vives en la casa.

La reducción por alquiler de vivienda

La ley prevé una reducción del rendimiento neto cuando el inmueble se destina a vivienda del inquilino (su porcentaje depende de la fecha y las condiciones del contrato, y el decreto de octubre de 2026 lo ha modificado, como se explica arriba). La Dirección General de Tributos ha admitido, en la consulta vinculante V0412-25, que puede aplicarse al alquiler por habitaciones si se acredita que la habitación es la residencia habitual del inquilino. No se aplica a los alquileres de temporada, turísticos o por días, así que con estancias de pocos meses lo normal es no tener derecho a ella.

¿Y el IVA?

El alquiler de vivienda está exento de IVA, y eso incluye el alquiler de habitaciones para vivir en ellas. La exención se pierde cuando el propietario presta servicios propios de la industria hotelera: limpieza periódica de la habitación, cambio de ropa de cama y toallas, restauración o recepción. En ese caso el alquiler lleva IVA y se trata como una actividad de hospedaje. Y desde el 1 de diciembre de 2026 también pierden la exención las estancias de hasta treinta noches en vivienda amueblada, como se explica al principio.

No se consideran servicios hoteleros la limpieza y el cambio de ropa a la entrada y a la salida del inquilino, la limpieza de las zonas comunes o las reparaciones y el mantenimiento.

Obligaciones prácticas

  • Declara los ingresos en tu renta anual, aunque el inquilino no te pida factura.
  • Si la vivienda es de varios propietarios, cada uno declara su parte.
  • Conserva contratos, justificantes de cobro y facturas de gastos: son la prueba de lo que deduces.
  • Cobra por transferencia siempre que puedas.

Calcula antes de fijar el precio

Los impuestos son un gasto más a la hora de calcular la rentabilidad. Si aún estás decidiendo el modelo, repasa también las diferencias entre alquiler por habitaciones, coliving y alquiler turístico. Y si pagas tú la luz, el agua o internet, mira cómo repartir los gastos y suministros entre los inquilinos.

Este artículo es información general y no sustituye al asesoramiento de un profesional. Antes de decidir, revisa tu caso concreto con un abogado o un asesor fiscal.